Ett inlägg som stått på min att-göra-lista ett tag nu är ett sammandrag av min sommarpraktik på Mäklarhuset Enskede. De veckorna var nämligen min första sammanhängande kontakt med mäklarvardagen.
Mäklarpraktik med extra allt
Även om jag under min uppväxt fått följa med på ett större antal visningar så har jag aldrig riktigt sett yrket från insidan. Inte ens i samband med att jag bestämde mig för att börja läsa till fastighetsmäklare hade jag någon aning om vad som faktiskt väntade mig. Praktiken gav svar på varenda fundering.
De typiska momenten
Vissa saker är sådant som varje mäklare i hela Sverige måste förhålla sig till. Varje steg som finns i arbetsprocessen från det skede då ett förmedlingsavtal tecknas tills dess att tillträdet äger rum. Men många av momenten kan man göra väldigt annorlunda och sätta sin helt egen prägel på.
Kundmötet
Det första steget i en förmedlingsprocess är kundmötet. Jag fick följa med på ett antal kundmöten under sommaren och kan säga att det skiljer sig vitt hur dessa går till. Varje mäklare har sin egen personlighet och likaså kunderna och uppdragsgivarna, därför finns det allt som oftast inget rätt eller fel för hur det hela ska gå till.
Situationerna är även de väldigt annorlunda. Allt från växande familjer som ska till ett större boende, till boendesituationer som ändras i samband med dödsfall. Det är med en stor portion ödmjukhet man sätter sin fot i någons hem för första gången, som mäklare är man en av få utomstående som kliver rakt in i människors privata sfär.
Gemensamma nämnare för alla kundmöten är nog att alltid se proper ut, komma i tid och vara påläst om relevanta ämnen vilket varierar från bostadstyp, område och framförallt kundens situation. Men där slutar kanske likheterna för de flesta mäklare, det skiljer sig förstås från person till person.
Tommy Sundvall som är mäklare och delägare av kontoret brukar bli anlitad tack vare den trygghet i mäklartjänsten som han förmedlar till sina kunder. Han brukar ha svar på allt och kan med sin erfarenhet tackla de flesta problem och funderingar.
Sedan har vi Erik Åkerberg som jag också hängt med under praktiken. Han brukar sälja in sin energi och hans möten präglas av uppfinningsrikedom och ett tempo som försäkrar kunderna om att försäljningen både blir smidig och välskött.
Gemensamt för dem är förmågan att väga av vad som är viktigt för kunderna, samtidigt som de vågar ta initiativ. Till exempel gällande vad som är gynnsamt inför en visning sett till möblemang och andra interiöra egenskaper. Men de har alltid en underliggande talang som gör just dem unika, alla mäklare har sin grej.
Det återstår att se vad jag kommer att göra annorlunda på mina möten. Jag har en idé om ett personligt marknadsföringsmaterial att lämna efter mig, likt en folder där fokus ligger på mina färdigheter. Det är just den enskilde mäklaren som blir anlitad av en säljare, själva fastighetsmäklarkedjan och alla kringtjänster är mer ett plus i kanten om allt klaffar.
För oavsett argument och färdigheter så baseras ett lyckat kundmöte på förtroende och personkemi. Tommy har sagt att förtroende inte handlar om ålder, vilket är glädjande att höra för en blivande mäklare med lite färre år i bagaget. Om du tror på dig själv kommer andra också att göra det.
Var dig själv, utstråla självförtroende och glöm samtidigt inte bort att lyssna på vad uppdragsgivaren tycker är viktigt. Alla har vi olika preferenser och behov.
Uppgiftsinsamling
Det finns otaliga uppgifter som behöver presenteras i samband med att en bostad läggs ut till försäljning. Utöver information om boendekostnader, planlösning och en fullständig beskrivning av bostaden så är det t.ex. för hus vanligt med överlåtelsebesiktning och energideklaration. För bostadsrätter gäller det att jaga rätt på information om föreningen, den senaste årsredovisningen, stadgar och info om alla faciliteter som hör till lägenheten.
Se till att planlösningen är korrekt
Med utgångspunkt i kontorets villaförmedlingar över sommaren så har jag fått göra många roliga uppgifter på egen hand. Ett litet uppdrag innefattade korrigering av en planlösning för ett 50-talshus i Svedmyra.
Det är väl inga konstigheter tänkte jag, men det visades sig ganska fort att mycket har hänt i ett drygt 60 år gammalt hus. Jag hade med mig kopior av originalritningen, bläck- och blyertspennor, linjal, Tipp-Ex, en Mäklarhuset-tumstock (annat duger inte) och min iPad som miniräknare och anteckningsblock.
Efter många steg och mycket ögonmåttande fick jag fram en ritning som var mer tillrättavisande än det åldriga originalet. Väggar hade flyttats här och där, dörröppningar hade tillkommit och ett utrymme hade gjorts om till badrum.
Det enda som återstod var att skanna in mästerverket och skicka till DIAKRIT som dagen efter sände tillbaka en läslig version av ritningen. Med reservation för avvikelser!
Villabesiktningar
Jag fick närvara vid tre husbesiktningar under sommaren, alla lika trevliga! Jag vet inte, det är bara ett oerhört roligt sätt att lära sig mer om byggnadsteknik och den aktuella bostaden. Dessa överlåtelsebesiktningar tar avstamp i jordabalken 4:19 och är kort sagt en omsorgsfull byggnadsteknisk undersökning för att klarlägga fastighetens fysiska skick. Informationen från en besiktning är guld värd för en potentiell köpare som då får lättare att uppfylla sin undersökningsplikt och förstå vad köpet innebär.
De som oftast är med vid en s.k. säljarbesiktning är förstås säljaren, besiktningsmannen och mäklaren (man bör vara med om man hinner). Rent praktiskt så sitter man ner runt köksbordet med varsin kopp kaffe medan besiktningsmannen frågar ut säljaren om huset. Vad är gjort, nytt och bytt samt vilka brister som ägaren känner till. Bland handlingarna som husägaren får leta fram finner vi ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar.
Efter fastighetsägarintervjun fortsätter turen runt i huset för en okulär besiktning. Varenda åtkomligt utrymme ska inspekteras, inklusive vindsutrymmen, tak, fasad och marken runt grunden.
Den här bilden borde ha stannat i paddan, men det är den enda jag har från en besiktningsrunda (i Stureby). Kort efter att denna takluckeselfie togs var vi tvungna att jäkta nerför den stabila vindstrappan. Herrarna upptäckte nämligen att de hade sällskap på vinden, ett getingbo modell större. Av någon anledning tyckte besiktningsmannen att just det utrymmet inte var inspekterbart. Sanering bokades in samma dag vill jag minnas.
Värt att nämna är att man som mäklare under en besiktning har möjlighet att samla in information till objektbeskrivningen. D.v.s. anteckna uppgifter om specifikation för grund, byggnadssätt, ytskikt, årtal på vitvaror, gjorda renoveringar, ta referensbilder et cetera. Men framförallt har man möjlighet att lära sig mycket genom besiktningsmannens erfarenhet.
Energideklaration och radonkontroll
Man måste ha en energideklaration för bostaden innan den läggs ut till försäljning. Om det inte finns sedan innan så kan oftast besiktningsföretaget utföra en. En annan sak som man gärna har papper på när det gäller hus är den radonhalt som gäller för byggnadens material och marktyp.
På sommartid är det ingen vidare poäng att försöka genomföra en riktig radonkontroll eftersom cirkulationen stannar till i självdragshus. Jag närvarade däremot vid en gammastrålningsmätning. Det innebär att man punktmäter väggar, golv och tak i fastigheten för att kontrollera förekomsten av blå lättbetong.
Just i det fallet påvisades det inga höga värden för byggmaterialet, cirka 50 Bq/m3 vilket är långt under gränsvärdet på 200 Bq/m3 där det fordras en åtgärd.
Innan fotografen kommer
En välgenomtänkt fotografering och tillhörande stylingarbete påverkar presentationen av en bostad väldigt positivt. Det finns dock ett tidsrum mellan skrivet förmedlingsuppdrag och slutlig annonspublicering där man som fotointresserad mäklare kan göra en skillnad.
Under praktiken uppstod det därför flera situationer där jag kunde dra nytta av mitt fotointresse för att leverera fina bilder på kommande bostäder till salu. Att annonsera som kommande bygger upp ett intresse inför den fullständiga presentationen av bostaden. I dessa fall handlade det om rena känslobilder och att visa upp bostadens egenskaper på ett bildskönt sätt. Det är egentligen rätt enkelt. Om huset har en väldigt insynsskyddad trädgård, visa det!
Om det finns präktiga vinbärsbuskar på tomten, visa det! Fånga detaljerna, egenskaperna och det som gör bostaden unik. Med inte mer än fem bilder kan man publicera bostaden som kommande på både annonsplattformar och i kontorets sociala medier. Detta tillämpade vi i princip för varje uppdrag och gör fortfarande när tiden tillåter.
Här syns några (från kontorets Instagram) av de teaserbilder jag fick hjälpa till att ta. Vissa av bilderna togs i samband med att fotografen redan var på plats, men då med syftet att hitta sådana vinklar som fotografen inte hinner ägna sig åt. Som sagt, det är skillnad på informativa bilder och känslofångande bilder, båda är minst lika viktiga enligt mig. Det handlar om att spela på lite fler strängar för att tilltala en större grupp potentiella köpare.
Blir lite smått vinterdeprimerad när jag ser den här lummiga uteplatsen.
Här är en till detaljbild från ett hus i Svedmyra, riktigt läcker mosaik som lockade en att gå närmre med objektivet.
Nyckeln till det nya hemmet och mäklaren som gjorde det möjligt – enkel symbolik.
En av många talangfulla DIAKRIT-anslutna fotografer som här skickat upp en drönare i luften. Ibland måste man nämligen upp på en höjd för att fasadbilden ska bli riktigt bra.
Objektbeskrivningen
Många timmar i säljstödet blev det över sommaren och många objektbeskrivningar fick jag stolt sammanställa. Jag tycker bevisligen att det är roligt att skriva och alla bostäder har något unikt man kan lyfta fram. Något oerhört glädjande är när jag fick positiv feedback av en säljare vars villa jag sammanställde en objektbeskrivning för.
Jag tror stenhårt på objektbeskrivningar utan klyschiga ord och tomma formuleringar. En genomtänkt beskrivning är både säljande, inspirerande och informativ. I den kan man presentera alla möjligheter och egenskaper med boendet, sådant som man kanske inte hinner belysa för alla spekulanter på en visning.
Det skadar i varje fall inte att lägga ner lika mycket omsorg på texten som på bilderna. Helhetsintrycket är A och O, gör man det lilla extra så får man det lilla extra.
Bostaden läggs ut på marknaden
När all information är på plats och objektbeskrivningen blivit godkänd av säljaren ska bostaden läggas ut på marknaden. Det innefattar förstås Hemnet och Blocket Bostad, men även tidningsannonser för villor och, som alltid, ett uppdaterat skyltfönster på kontoret (det är lite pill vill jag lova). På Enskedekontoret kör vi även stenhårt med marknadsföring i sociala medier, d.v.s sponsrade inlägg på Facebook och publicering av ett antal bilder på Instagram.
Man kan kanske uppfatta Instagram som en oseriös plattform för bostadsannonsering. Men faktum är att vi under sommaren hade en intressent som hörde av sig för att få veta mer om en bostad som vi lade ut som kommande på Instagram. Det om något visar att man inte syns där förgäves.
Tanken med det hela är att anstränga sig för att nå de extra 15 % av marknaden som kanske inte aktivt letar efter en ny bostad (likt Hemnet-surfare) men som ändå har ambitionen att röra på sig.
En liten bonus till kollegorna
Jag bär alltid på många idéer kring hur man kan göra saker bättre. Det som är så oerhört kul med Mäklarhuset är att det verkligen finns plats för nytänkande. Du kanske funderar på varför det längre upp i inlägget finns porträttbilder på kollegorna, anledningen är att de ligger till grund för personlig marknadsföring som jag gjorde i Photoshop.
Det finns lite olika versioner av den här bilden, de ursprungliga godkändes inte av huvudkontoret (förlåt HK!), men här har vi det slutliga resultatet efter lite tips från marknadsansvarig på Mäklarhuset. Dessa bilder är tänkta att användas i objektens bildlistor som en extra påminnelse och upplysning om mäklaren som ansvarar för förmedlingsobjektet.
Här är en till variant för mäklare Stefan Tapay, med kontaktuppgifter och en käck liten beskrivning eller ett omdöme från en tidigare kund. Enkelt och snyggt och fungerar även som ett visitkort man kan spara ner i mobilens kamerarulle.
Visningen
Ett väldigt viktigt moment, både för resultatet av försäljningen och för fastighetsmäklarens förmåga att finna nya uppdrag, är visningen! Bilden nedan är från en visning av en bostadsrätt i Fruängen med Erik Åkerberg, det var nog den mest intensiva visningen jag var med på under sommaren. Men en centralt belägen etta med bra avgift inför höstens utbildningsstarter drev förstås upp intresset rejält.
Jag har lärt mig att det finns ett par mål med varje visning. Alla spekulanter ska kunna känna att mäklaren har gjort allt för att besvara deras funderingar och hjälpt dem i deras beslutsprocess kring bostaden. Det första viktiga jobbet är att anteckna alla intressenters kontaktuppgifter, målet med detta är att kunna återkoppla till alla efter visningen. Så att man säkert kan fastställa intresset och även hjälpa dem vidare i sitt bostadssökande.
En annan väsentlig del är att anteckna alla uppkomna frågor under visningen och återkoppla med svar redan dagen efter, om man inte kan svara direkt förstås. Jag ser det som att ju mer information man har om bostadens skick, belägenhet och förhållanden, desto bättre kan man bemöta alla sorters tankar och invändningar.
För en fastighetsmäklare är även visningen en slags scen med tillfälle att vinna fler förmedlingsuppdrag genom att göra ett gott intryck på spekulanterna. Jag har t.o.m. hört att vissa går på särskilda mäklares visningar, bara för att se hur just den mäklaren jobbar.
Pirrigt! Men att vara väl förberedd slår sällan fel.
Återkopplandet
Dagen efter visningen är det fullt fokus på att höra av sig till alla som närvarade, samt till de som anmält intresse för bostaden på annat sätt. Jag fick ringa på en del visningslistor under praktiken, det är bra övning och kretsar egentligen kring att fastställa kundernas intresse och hjälpa dem vidare i sitt bostadssökande. Oavsett om den specifika bostaden var rätt för dem eller inte.
Servicekänslan ska vara på topp i alla lägen och ingen intressent ska känna sig förbisedd!
Kontraktskrivning och tillträde
Två moment som kanske inte går att ändra så mycket på är kontraktskrivningen och tillträdet. Det är särskilt viktigt att ha alla handlingar redo för underskrift, d.v.s. allt från objektbeskrivning till köpekontrakt, mäklarjournal och likvidavräkning. Det gäller att tidigt hitta en rutin som fungerar och kanske till en början ha en checklista för att se till att inget viktigt missas under uppdragets gång.
Kontorsuppgifter och event
Att vara mäklare är mer än bara de arbetsuppgifter som hör till uppdragsbaserad förmedling av bostäder. Det är lite av ett entreprenörsyrke, med utrymme för initiativ som kan ge upphov till fler affärsmöjligheter. Bara en sådan enkel sak som att se till att skylta bättre utanför kontoret, med flaggvimplar och banderoller, är ett exempel på ett föredömligt tankesätt.
På föregående bild hängde det förstås lite extra flaggor i markisen, anledningen är ett föredrag som hölls på kontoret av Erik Åkerberg och ett par personligheter inom bergsklättring.
Yes, mäklarpraktik med extra allt innefattar även eventplanering. Här syns frasiga frallor som jag beställde av Jarl på Enskedeparkens Bageri. Det känns grymt att kunna stödja lokala verksamheter i Enskede.
Vi får inte glömma bort den lokala hantverksölen. Efter min intervju med Robin på Gamla Enskede Bryggeri så har det etablerats en regelbunden leverans av lättöl till kontoret av bryggaren själv, t.ex. inför event som detta men även till bordet vid kontraktsskrivning. Återigen – fantastiskt roligt att stå bakom det lokala företagarlivet, som mäklare är man en del av det själv.
Förfinade texter
Jag tog på mig att ta fram en ny text till kontorets hemsida. Det blev en lite längre och mer konkret förklaring av just Enskede-kontorets historia och verksamhet, samtidigt som Mäklarhusets rikstäckande fördelar vävdes in. Resultatet är en beskrivning som känns personlig, lokal och äkta.
Standardomslagsbilden byttes även ut till en somrig bild av villorna på Enskedefältet, ger minst sagt en bättre hemkänsla. Det är en av många nya områdesbilder som togs under praktiken.
Ganska snart såg jag till att jag själv hamnade på kontorets webbsida, det är inget att vänta på när allt känns rätt. Ett hett tips är att våga ta ut svängarna när du formulerar din egen profiltext på hemsidan, berätta t.ex. om hur just du jobbar för att skapa en framgångsrik bostadsaffär.
Allt som allt
Med denna bild från en ljuvlig kickoff-kryssning som Mäklarhuset Enskede och Älvsjö bjöd på i augusti, vill jag avslutningsvis berätta vilken lärdom jag uppskattat mest från praktiken. Det är helt enkelt att det finns utrymme att göra mäklaryrket till sitt eget.
För min del tänker jag förstås på bloggen. Fotandet och skrivandet samt förmedlingen av detaljerade berättelser från grannskapet. Bloggandet kommer hänga med mig in i mäklarvärlden och det kommer bli mer strömlinjeformat och framförallt mer uppdaterat när studier och extrajobb byts ut mot en ny epok i livet. Jag kan knappt vänta!
Tack för att du kikade in! ★★★★★
Comments