Det är mycket att ta hänsyn till när man ska köpa hus. En av livets största affärer kräver mycket förberedelser och en hel del förnuft. Här har jag redogjort för de vanligaste stegen i ett husköp!
Finansieringen
Bolån
Drömobjekten kommer och går, ibland går det väldigt fort. Därför är det bra att i god tid ansöka om lånelöfte hos en bank eller ett bolåneinstitut så att du kan agera när det väl gäller. Lånelöftet ger dig också en god uppfattning om hur du kan handla i en eventuell budgivningsprocess.
Bolånet kan utgöra maximalt 85 procent av fastighetens värde, resterande del betalar du med en kontantinsats. Tänk på att du inte förbinder dig till något genom ett lånelöfte, det är helt enkelt ett tidsbegränsat löfte om ett lånebelopp.
Stäm av med banken om du hittar en tänkbar bostad, de avgör om du får köpa den.
Hitta rätt hus för dig
Gå på visningar
Leta upp intressanta objekt på marknaden och börja tänk kring husets egenskaper. Fundera över vad huset absolut måste ha för att det ska passa dina behov. Egenskaper såsom antal rum, ytor, belägenhet och om det finns behov av renovering. Efter ett par visningar och några mäklarsamtal senare så börjar du bli varm i kläderna och förhoppningsvis bildat dig en ännu tydligare uppfattning om vad du söker.
Känn in området
Undvik trista överraskningar! Undersök t.ex. avstånd till affärer, skolor samt tåg- och busstationer för att se hur vardagen skulle fungera. Lär gärna känna området under vardagarnas vanliga timmar, undersök bullernivåer och insyn från eventuella vägar. Passa på att prata med grannarna och ta även en ordentlig titt på områdets detaljplan.
Undersök prisläget
Vad har fastigheter i området sålts för? Det är svårt att veta innan en eventuell budgivning om man klarar att hänga med eller inte. Gör därför en liten analys av prisläget i ditt önskvärda bostadsområde. Ta t.ex. hjälp av Booli, Hemnet och Svensk Mäklarstatistik.
Faktan
Objektbeskrivning
Läs den fullständiga beskrivningen av huset. Där står det allt om husets egenskaper, t.ex. uppvärmnings- och ventilationssystem, byggnadssätt, renoveringar som genomförts och mycket mer. Det finns också information om pantbrev och eventuella servitut som kan belasta fastigheten. Servitut är rätten för en fastighetsägare att nyttja en annan fastighet på ett eller annat vis (t.ex. en väg som korsar tomten).
Energideklaration
Den som säljer ett hus måste upprätta en deklaration över fastighetens energiförbrukning. Syftet är helt enkelt att tydligare informera om hur ett hus förbrukar energi och om den förbrukningen är föremål för förbättring. Som köpare får du med hjälp av energideklarationen ett bra underlag till beräkning av driftskostnader samt eventuella tips på energibesparande åtgärder (genom att t.ex. byta fönster).
Undersökningsplikten
Detta är en viktig punkt. Som köpare har du en plikt att undersöka skicket på fastigheten (gäller också bostadsrätter). Alla fel står inte med i objektbeskrivningen av olika skäl och därför blir din översyn av fastigheten viktig. Du kan inte kräva ersättning för fel som du borde ha upptäckt på t.ex. en visning innan köpet. Vi talar då om synliga fel, t.ex. trasiga fönsterrutor och skador på väggar, tak och golv som är lätta att upptäcka.
Budgetera
Reparationer
Sällan är hus helt felfria, vissa fel är dock betydligt allvarligare och kostsammare än andra. Därför bör du kontrollera t.ex. skicket på fasad, tak och fönster. Kontrollera åldern på elsystem, uppvärmningsapparaturer (t.ex. bergvärmepump och fjärrvärmeväxlare) och avloppsledningar.
Kontrollera tendenser till fuktproblem i husgrunden, i våtutrymmen och på vinden. Passa på att fråga mäklaren om det föreligger dräneringsbehov. Om huset har uppenbara renoveringsbehov så bör du ta med dig en kunnig hantverkare på en extravisning, så att du bättre kan uppskatta kostnaderna.
Drift och avgifter
Gör en kalkyl där alla tänkbara kostnader för huset är medtagna. Garanterade kostnader är för drift, lagfart och fastighetsavgift. Sedan är det förstås vanligt med lånekostnader, försäkringar, utlägg för nya pantbrev och tomträttsavgäld om tomten inte är friköpt. Ha alltid en bra marginal i budgeten och kontrollera den gärna med din bank.
Begrepp
- Lagfart
Köp av fast egendom ska registreras hos Lantmäteriet. Att inregistreras som fastighetens ägare och därmed få lagfart kostar 1,5 procent av köpeskillingen i stämpelskatt och 825 kr i avgift (2014).
- Pantbrev
När man lånar pengar till sitt husköp så fungerar pantbrev som bankens säkerhet för beloppet. Du kan ta över gamla pantbrev om sådana redan finns intecknade i fastigheten. Behöver du dock skaffa nya pantbrev så kostar dessa 2 procent av pantbrevsbeloppet i stämpelskatt och en avgift på 375 kr (2014).
- Fastighetsavgift
En kommunal skatt på småhus som för inkomståret 2014 inte kan bli mer än 7 112 kr per år. Om däremot 0,75 procent av fastighetens taxeringsvärde ger ett lägre belopp än nämnt så betalar man istället den summan (taxeringsvärden som 2014 är lägre än ca 950 tkr).
- Tomträttsavgäld
En hyra till staten eller kommunen för att få nyttja husets tomt.
Andra kostnader
Det är aldrig dumt att ha en buffert, när man bor i hus är det dock ett måste. Allt från utrustning och verktyg till material för underhåll och mindre småfix. Allt kostar! Räkna även med kostnader för sophämtning och flytthjälp. När du flyttar så får du troligen andra utgifter för transport, se därför till att ha en marginal för detta också.
Kontrollera vad du köper
Överlåtelsebesiktning
Det är en hel vetenskap kring husets beståndsdelar och hur de slits genom åren. Därför bör det finnas en besiktning av huset utförd av en godkänd besiktningsman. I denna ska fastighetens skick redovisas, ihop med förslag på förbättringsåtgärder för eventuella fel och brister. Oftast har huset redan besiktigats inför försäljning, om du känner att du behöver fler uppgifter så får du boka in en egen besiktning.
Överlåtelsebesiktningen betalas alltid av köparen. Men det är vanligt förekommande att säljare och köpare delar på den kostnaden. Godkända besiktningsmän kan du hitta hos SBR men du kan också fråga mäklaren som kan tipsa om en bra aktör.
Dolda fel
Säljaren av en fastighet hålls ansvarig för alla dolda fel som uppkommer inom 10 år efter överlåtelsen. Köper du ett hus och upptäcker ett fel som räknas som dolt så kan du inom denna period begära en nedsättning av köpeskillingen.
Ett dolt fel är ett oförväntat fel som finns vid köpet av en bostad. Det betyder att man inte ska ha haft minsta anledning att misstänka att felet funnits med hänsyn till bostadens ålder, skick och byggnadssätt. Hussäljare gör därför rätt i att teckna en säljaransvarsförsäkring så att ersättningsskyldigheten istället tillfaller försäkringsbolaget.
Budgivning
Lägg ditt bud
Det är inte speciellt troligt att du är den enda spekulanten på huset. Därför blir det ofta en budgivningsprocess där du får försöka överträffa andras köpeskillingserbjudanden. Bud kan lämnas till mäklaren via telefon, sms och mejl eller via mäklarens webbplats. Tänk på att säljaren alltid bestämmer vem som får köpa bostaden, oavsett budets storlek. Du är heller aldrig bunden till ditt bud förrän kontraktet är påskrivet.
Budgivningar kan i vissa områden bli intensiva och slutpriset kan ibland bli betydligt högre än utropspriset. På de sajter som nämndes innan går det att ta reda på både utropspris och slutpris, använd detta som underlag och räkna helst i överkant för det hus som är intressant.
Kontrakt och avtal
Kontraktsskrivning
Kontraktet skriver du tillsammans med säljaren på mäklarens kontor. Du avtalar även med säljaren om tillträdesdag. Affären är klar när både kontraktet och överlåtelseavtalet har skrivits under.
Förbehåll
Som köpare har du ibland rätten att införa vissa villkor i kontraktet som måste godkännas av mäklaren och säljaren. Dessa villkor är till för att trygga omständigheterna kring köpet och rör oftast dina lånevillkor och försäljningen av din nuvarande bostad.
När det gäller besiktningar så finns det alldeles för många rättsfall och tvister som uppkommit på grund av otydliga besiktningsvillkor. Därför är det rekommenderat i allra högsta grad att använda en ”öppen besiktningsklausul” som innehåller rimliga tidsfrister och tydliga instruktioner för hur du som köpare kan åberopa din rätt till köpets eventuella återgång.
Läs mer om detta hos Fastighetsmäklarinspektionen och tveka aldrig att fråga mäklaren som har koll på detta.
Betalning av handpenning
Handpenningen betalas i anslutning till kontraktskrivningen och är ofta 10 procent av den totala köpeskillingen. Banken brukar på kort varsel kunna ge ett lån för handpenningen, detta betalas i så fall tillbaka den dagen du tillträder bostaden.
Betala och ta över ditt nya hus
Överlåtelsen av en bostad sker ofta på köparens bank där kontraktet gås igenom och köpeskillingen överförs. Det blir vid det här laget ett antal extratittar på kontraktets innehåll. Köpebrevet undertecknas med bevittning och du får som ny ägare även ta över eventuella pantbrev.
Slutligen får du nycklar och alla de dokument som rör huset – en av livets mest spännande affärer är i hamn!
Comments